Десять частых заблуждений об ипотеке
Автор: admin. Рубрика: Интересные статьи
Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости
По мнению специалистов тюменьского агентства недвижимости ООО “Агентство недвижимости XXI век”, с этим заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Между тем, кредиты выдают банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и т.д. Около 80% заемщиков – это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую с помощью ипотеки. Для этого необходима в первую очередь оценка имеющейся недвижимости; во вторую – пожеланий клиента. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – тоже работа риэлтора.
Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленная квартира отдается в залог, а значит, банк ничем не рискует
При покупке квартиры через ипотеку купленная недвижимость оставляется в залог – это гарантия для банка. Однако цель банка – не вернуть вложенные деньги, а получить с них прибыль (т.е. проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40% от ежемесячного дохода (официального или неофициального). Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов.
Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит, квартира оказывается в собственности банка
Эта ошибка происходит из-за того, что люди путают залог и собственность. Действительно, купленная через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
Заблуждение № 4: при покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира
Это не совсем верно. Квартира может стать объектом залога только после того, как на нее зарегистрировано право собственности – в случае с недостроенной квартирой это невозможно. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. При работе по первой схеме клиент сам выбирает фирму застройщика и объект, в котором он покупает квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог уже имеющуюся у него квартиру. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. При работе по второй схеме банк аккредитует несколько строительных компаний, прошедших финансовую проверку. В этом случае количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.
Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит
К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно будет заплатить около $100. После подбора объекта необходимо будет оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) – $100–150. За открытие счета в банке платят от 0,75% до 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы – 1,5–1,8% от суммы кредита.
Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке
Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30% стоимости квартиры. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость. В этом случае сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.
Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры
Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом банк оговаривает, что выданный кредит будет составлять не более 80% (или 70% — в зависимости от банка) от стоимости квартиры. То есть, если заемщик нашел квартиру стоимостью $35 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (80% от стоимости квартиры). Бывает и ситуация, когда выбранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требования продавца). В этом случае банк согласится дать кредит лишь в размере 80% (70%) от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуются
Это распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждая ипотечная сделка обязательно страхуется. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование права собственности, имущества, а также жизни и трудоспособности заемщика. Все расходы по страхованию несет заемщик. При этом страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае наступления страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу
Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.
Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту, заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все
Это не так. Выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает возместить банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Эта доля в квартире принадлежат заемщику. В случае, если заемщик не может более выплачивать взносы по кредиту, купленная им квартира обменивается. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.
Ипотека как она есть
Автор: admin. Рубрика: Интересные статьи
Ипотека или выгоднее снять квартиру?
На Западе решение жилищного вопроса с помощью ипотечного кредита давно стало нормой жизни. В одной из наиболее развитых стран – США, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья.
Российскому рынку ипотечного кредитования пока еще далеко до западного уровня. По оценке Всемирного банка, данный сегмент рынка составляет 0,1% ВВП, в то время как средний показатель по Европе, находится на уровне 39%. Согласно другой статистике, в России только 5% из общего числа сделок, связанных с покупкой жилья, осуществляются с помощью кредита.
Вместе с тем, специалисты утверждают, что у российской ипотеки большое будущее.
Подтверждением этому служат объективные данные – с начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг 500 млн. долларов. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в 4 раза.
Представители риэлторских компаний соглашаются с данным прогнозом. Ежедневно, крупнейшие агентства принимают до 250 звонков от людей, интересующихся возможностью покупки жилья с помощью ипотечного кредита.
Однако, несмотря на всю привлекательность идеи приобретения квартиры через ипотеку, многие из потенциальных заемщиков даже не задумываются о том, что могут прибегнуть к помощи жилищного кредитования уже сегодня. Во многом это связано с отсутствием информации, необходимой для принятия решения. На сегодняшний день лишь немногие четко представляют себе, что такое ипотечный кредит и каковы условия, на которых можно его получить.
Что такое ипотека?
Ипотека – это система долгосрочных кредитов, которые выдаются на приобретения жилья. Главное преимущество этого способа состоит в том, что покупателю предоставляется возможность внести первоначальный взнос, который обычно составляет 10-30% от стоимости квартиры, и начинать жить на новом месте. Оставшаяся сумма будет выплачиваться в течении 10-15 лет. В качестве залога банк будет учитывать новую квартиру.
Одним из наиболее распространенных заблуждений, связанных с ипотекой, является убеждение, что человек, не обладающий высокой официальной зарплатой, не сможет рассчитывать на получение кредита. В России, практика неофициального вознаграждения является достаточно распространенной – подтвержденный доход человека может не превышать 300 долларов, в то время как сумма неофициального является вполне достаточной для приобретения жилья с помощью кредита. Учитывая данную особенность российский экономики, многие банки охотно принимают в расчет неофициальный доход заемщика.
Кроме того, если на получение кредита претендует семейная пара, банки учтут суммарный доход супругов.
Выбор банка
В каждом отдельном случае ипотечную программу следует выбирать индивидуально, учитывая множество факторов. По мнению специалистов, одним из наиболее важных моментов является выбор банка.
Каждый банк имеет свои условия выдачи ипотечного кредита. Например, кто-то предлагает клиентам минимальную процентную ставку – 9,5% годовых. В то же время, в договоре оговаривается мораторий на досрочный возврат кредита. Другими словами, в случае улучшения материального положения, заемщик не сможет рассчитаться с банком досрочно. Некоторые банки допускают возврат кредита ранее оговоренного срока, но в этом случае клиент будет обязан выплатить штрафные проценты. Бывает и так, что в банке, где на первый взгляд самые выгодные условия, клиенту, по тем или иным причинам, не могут предоставить кредит в необходимом размере.
По мнению экспертов, на этапе выбора банка лучше обратиться к профессиональным риэлторам. Они выяснят возможности клиента, расскажут о наиболее подходящих кредитных продуктах и подберут квартиру, соответствующую его пожеланиям.
Квартира в новостройке – это реально!
В последнее время активно развивается кредитование первичного рынка жилья. Однако, покупка квартиры в новостройке с использованием ипотечного кредита имеет ряд особенностей. Если на вторичном рынке человеку, претендующему на получение кредита, достаточно подтвердить банку свою платежеспособность, то при покупке квартиры на этапе строительства, заемщику необходимо дополнительно получить согласование того объекта недвижимости, который он хочет купить.
Как показывает практика, самостоятельно собрать и представить в банк все необходимые документы удается далеко не всем. В этом случае специалисты советуют обратиться в надежную риэлторскую компанию, которая возьмет на себя все заботы клиента по сбору документов и согласованию объектов.
Наиболее подходящим вариантом является покупка квартиры в доме, или жилом комплексе, чей риэлтор имеет эксклюзивное соглашение с крупным банком о предоставлении своим клиентам упрощенной схемы получения ипотечного кредита.
Цена вопроса
На сегодняшний день, средняя стоимость 1-2-х комнатной квартиры в новостройке, приобретаемой с помощью кредита, составляет $80-200 тыс. Причем, по данным специалистов, наиболее востребованы квартиры в новостройках бизнес-класса. Каким уровнем дохода должен обладать человек, чтобы позволить себе жилье в новом доме?
Допустим, человек с официально подтвержденным доходом хочет купить квартиру стоимостью $120 тыс. Заплатив в качестве первоначального взноса 10% от стоимости жилья (что будет составлять $12 тыс.), он может взять кредит на $108 тыс. Для этого ему надо иметь зарплату, эквивалентную $1800. Если же заемщик вносит 30% от стоимости квартиры, что будет составлять $36 тыс., сумма кредита будет составлять $84 тыс. Для выплаты взносов по этому кредиту, доход заемщика должен равняться $1460 в месяц.
Однако, даже если человек получает от 500 долларов в месяц, у него есть возможность взять кредит на небольшую сумму и поменять уже имеющееся жилья на лучшее.
Покупать или подождать?
Активное обсуждение законопроектов, призванных создать в России рынок доступного жилья, создает благоприятную почву для разговоров о скором снижении ипотечных ставок. Многие из потенциальных заемщиков опасаются, что, взяв кредит сейчас, они будут вынуждены на протяжении долгого времени платить установленные проценты, в то время как те, у кого хватило терпения выждать пару лет, смогут получить ипотечный кредит по сниженным ставкам. Специалисты считают подобные опасения необоснованными. Во-первых, никто не может ручаться, что проценты по жилищным кредитам действительно снизятся в ближайшие годы.
Во-вторых, в том случае, если падение ставок произойдет, банки будут вынуждены провести рефинансирование уже выданных кредитов с учетом изменившейся конъюнктуры.
И в третьих, ежегодный рост цен на московскую недвижимость абсолютно несоизмерим с ипотечными ставками. Как уже говорилось, за 2004 год цены выросли на 20-25%, в то время как средние проценты по кредиту составляют 10-18% годовых. Элементарный арифметический подсчет показывает, что процентные выплаты полностью перекрываются растущей стоимостью жилья.
В целом, несмотря на то, что на сегодняшний день российская ипотека находится в зачаточном состоянии, большинство экспертов сходятся во мнении, что данный институт сможет в скором будущем стать для россиян реальным инструментом для решения жилищной проблемы.
А пока вы еще думаете, стоит ли покупать квартиру, а жилищный вопрос стоит остро, как никогда, снимайте квартиру через наше агентство недвижимости. Решите свои временные проблемы с помощью ведущих специалистов в области аренды квартир в Москве.
Выбрать себе квартиру можно по интерактивной карте метро
Ознакомиться с договором аренды можно здесь, а ознакомиться с вариантами и выгодно снять квартиру можно здесь.
О последних поступлениях в наше агентство можно прочитать на главной странице сайта. Там опубликованы подробные описания с фотографиями квартир в аренду.
Кандидаты в short-list
Автор: admin. Рубрика: Элитное жилье - быть или не быть?
В силу острого дефицита свободных земельных участков застройщики вынуждены обратить свое внимание на другие территории. Помимо уже всем известных Арбата, Остоженки, Патриарших и Плющихи, в Москве есть множество районов, которые могут со временем (скорее всего, через 3–5 лет) стать престижными.
Так, по мнению управляющего партнера агентства элитной недвижимости «Новое Качество» Александра Илюхина, «Замоскворечье планомерно перерождается в район с совершенно новым лицом, который постепенно застраивается домами нового, высокого класса. Правда, перерождение этого района полностью – вопрос длительный, т.к. в целом жилищный фонд района крепкий и неветхий, а значит, планомерного сноса зданий пока не предвидится. Наиболее серьезный на сегодняшний день проект в Замоскворечье – «Пять столиц» на Б. Ордынке (застройщик «Реалтекс»). Он отличается тем, что, будучи вживленными в окружение, имеет внутреннюю идею и вполне самодостаточен как с архитектурной точки зрения, так и с инфраструктурной».
А специалист отдела продаж элитной недвижимости компании DELIGHT REALTY Светлана Пучкова отмечает, что «в связи с развитием программы «Золотой остров» район Замоскворечья сможет заметно подняться в рейтинге». А значит, вполне возможно, что в скором времени Замоскворечье также войдет в список элитных районов столицы.
Интерес потенциального покупателя к этим районам обусловлен, в первую очередь, исторической значимостью, развитой инфраструктурой, удачной транспортной развязкой, а также шаговой доступностью станций метрополитена.
Район Плющихи также будет активно развиваться в 2005–2006 гг. Сейчас он переживает свое второе рождение в полном смысле этого слова. Дома бизнес-класса, которых за последние 2–3 года было построено достаточно, создали предпосылки для формирования элитного района. Поэтому постепенно этот район будет наполняться и более дорогими домами – клубными, малоквартирными, элитными. Уже сейчас есть проекты класса люкс в районе Пироговки, продолжится застройка Саввинской набережной и прилегающих к ней переулков. Скоро там будет совершенно новый район элитных особняков.
Генеральный директор компании «Контакт – Элитная недвижимость» Денис Попов отмечает как потенциально элитный и район Чистых прудов: «Сейчас он с полным правом претендует на статус инвестиционного, когда средства, вложенные в грамотно выбранное жилье, например, в квартиры в домах, имеющих историческую ценность, построенных признанными архитекторами, будут работать дважды: с общим ростом цен на недвижимость и ростом цен в районе». С учетом того, что в окрестностях Чистых прудов нет промышленных предприятий, больших офисных центров, а есть немало особняков с выразительными фасадами, подобные прогнозы кажутся вполне оправданными.
Хорошим примером могут служить доходные дома в Архангельском переулке. Несмотря на то, что они построены в начале XX века, жить в них комфортно: удобное местоположение, немногочисленные соседи.
Александр Илюхин рассказал о новой полосе элитной застройки, находящейся между «старым городом», граница которого проходит по Садовому и Третьему транспортному кольцу. «Это Трехгорка (район Трехгорной мануфактуры и ст. м. «Краснопресненская»), район ст. м. «Новослободская» и ст. м. «Проспект Мира». Подобные проекты очень привлекательны. За чертой Садового кольца более благоприятная экологическая обстановка и одновременно неплохая транспортная доступность. Как правило, за пределами центральной части города подобные микрорайоны располагаются неподалеку от крупных транспортных развязок или с хорошим выходом на них. В результате до центра можно доехать за 10–15 минут. К тому же развитая инфраструктура этих районов позволяет возводить элитные дома в расчете на удовлетворение всех потребностей новых жильцов».
Говоря об отдаленных перспективах развития элитного домостроения в столице, риэлторы выделяют районы Лефортово и Немецкой слободы. А самые дальние перспективы связаны с районом Заставы Ильича.
Желаем ва выгодно снять элитную квартиру.
Дома с родословной входят в моду
Автор: admin. Рубрика: Элитное жилье - быть или не быть?
Как любая европейская столица, Москва постоянно развивается. За пределами МКАД ведется масштабное строительство типового жилья, а в центре возникают новые фешенебельные кварталы. Сегодня элитными районами считаются Остоженка, Пречистенка, арбатские переулки, но активное освоение новых площадок в центре города ведет к тому, что география престижа в ближайшее время может существенно расшириться. В списке наиболее перспективных районов риэлторы называют Замоскворечье, Плющиху и другие.
Пальму первенства среди престижных районов столицы по-прежнему держит Остоженка, точнее, та ее часть, которая расположена между Бульварным и Садовым кольцом и ограничена Пречистенской набережной с одной стороны и улицей Остоженка с другой. По-прежнему востребованы Патриаршие пруды и арбатские переулки. Причем здесь наметилась новая тенденция, пришедшая к нам с Запада, – потребителю предлагают не только новые жилые комплексы, но и отреставрированные особняки дореволюционной постройки. Многие риэлторы отмечают, что российскому элитному жилью не хватает родословной, и это отличает наш рынок от европейского, который переживает сейчас настоящий антикварный бум. Здесь по-настоящему ценится жилье с историей: звезды шоу-бизнеса приобретают старинные поместья и целые замки в Шотландии, Австрии, Чехии. Особым шиком считается жить в старинном столичном доме, который был реконструирован и перестроен на современный лад.
В Москве старинные дома располагаются в тихом центре, недалеко от парков, скверов и, как правило, имеют собственный внутренний дворик. Потолки высотой 3,5-12 м, красивый старинный фасад, чугунное литье на перилах лестниц, камины в комнатах, толстые кирпичные стены и широкие подоконники – такие дома даже по европейским стандартам считаются элитными. Но самое главное – особая атмосфера, дух старины, которого в обычных новостройках не может быть по определению. При этом в ходе реконструкции меняются планировки квартир, на крыше даже могут построить пентхаус. При сохранении неповторимого внешнего облика здания специалисты меняют все старые перекрытия, коммуникации, обустраивают подъезд, придомовую территорию. Характерной особенностью таких особняков является отсутствие подземного паркинга, вместо которого используется наземная охраняемая парковка.
В Москве стали реконструировать старинные дома дореволюционной постройки без сноса самого здания. Это значит, что на рынок вышли по-настоящему эксклюзивные предложения. Это дома с собственной историей, в которых заменены перекрытия и подведена современная инженерия, но сохранены стены и элементы декора XIX века». На рынке вторичного жилья наблюдается та же ситуация. Большим интересом у покупателей пользуются полностью реконструированные старинные особняки в центре города, в частности в районе Пречистенки. Многие из них являются произведениями искусства: реставраторы сохраняют все элементы декора, подчеркивающие индивидуальность каждого дома. Внутри такие особняки могут быть украшены статуями, лепниной, на стенах может сохраняться роспись, выполненная мастерами позапрошлого века.
Приобретают подобные квартиры, как правило, коренные москвичи и иностранцы, которые ценят центр столицы с его уникальной застройкой и великолепными видами и для которых важно жить в домах, пропитанных духом времени.
Правда, старинные особняки легко спутать со стилизацией и даже подделкой. Иногда застройщики оставляют только фасад дома, а остальное сносят и строят заново – это и проще, и дешевле, чем заниматься реконструкцией здания в целом.
Если говорить об истинных архитектурных шедеврах, то их можно найти в Трубниковском и Староконюшенном переулках, на Арбате, Остоженке, Пречистенке. Наиболее интересное на сегодняшний день предложение – реконструируемый дом по адресу: Мясницкая, 24. К этому зданию отнеслись с особой осторожностью и попытались сохранить все, что только возможно: изразцы, лепнину на потолке, парадный вход. Квартир в таких домах немного – одна-две на этаже, достаточно больших площадей (от 100 до 400 кв.м). Цена еще на этапе строительства может достигать $6000/кв.м.
В условиях нехватки свободных участков под застройку реконструкция старинных домов в скором времени может стать одним из основных способов создания жилых площадей в исторической центре Москвы. Ведь в столице достаточно много зданий, являющихся памятниками архитектуры, не подлежащими сносу. Они формируют лицо города и находятся под охраной государства.
Снять квартиру в аренду становится все дороже
Автор: admin. Рубрика: Аренда квартир в Москве
Все потрясения и перемены, которые затронули рынок столичной недвижимости в 2006 году, практически не коснулись такого направления, как аренда жилья. Спрос на временные квартиры остается стабильно высоким даже на фоне общей стабилизации. Все менее заметными становятся и традиционные сезонные колебания. Тем не менее риэлторы отметили некоторые новые тенденции — к сожалению, не всегда позитивные. И так «непрозрачный» рынок аренды сделал еще один шаг «в тень».
Аренда: дорогая, но невыгодная
В прошедшем году, когда темпы продаж жилья упали до беспрецедентно низкого уровня, прекратился рост цен и практически на полгода воцарилось затишье, рынок аренды продолжал активно развиваться. Это обусловлено стабильно высоким спросом: во временном жилье нуждаются многочисленные иногородние граждане, приезжающие «покорять столицу», иностранцы, живущие и работающие в Первопрестольной, и многочисленные москвичи, которым до сих пор не удалось решить свой квартирный вопрос. Огромная армия нуждающихся в жилье людей в обозримом будущем вряд ли станет меньше, поэтому существенное снижение спроса рынку аренды, похоже, не грозит.
Тем не менее предложений за последний год стало больше. В какой-то мере это можно объяснить тем, что в собственности граждан находится немалое количество так называемых инвестиционных квартир — приобретенных не для собственного проживания, а с целью вложения средств. Оставлять такие квартиры пустующими нет никакого смысла, и владельцы сдают их в аренду, извлекая дополнительный доход. Так, по мнению руководителя направления аренды корпорации МИАН Ирины Бобко, «активное развитие сегмента аренды в Москве и Ближнем Подмосковье в 2004 году было обусловлено многими причинами, одна из которых — желание получить дополнительный доход благодаря свободным квадратным метрам».
Правда, стоит отметить, что приобретать квартиры единственно с целью сдавать их в аренду все еще невыгодно. Несмотря на то что арендные ставки неуклонно повышаются, они пока несопоставимы со стоимостью самой квартиры: за счет аренды ее приобретение окупается слишком долго, чтобы эту операцию можно было считать доходной. Наиболее длительный срок окупаемости — у самого дешевого жилья: по разным оценкам, он составляет от 10 до 12 лет. Быстрее всего окупаются элитные квартиры, но и в этом сегменте владелец может вернуть стоимость жилья не ранее чем через 6 лет. Таким образом, если по стоимости приобретения жилья Москва приближается к другим европейским столицам, то размер арендных ставок пока значительно меньше среднеевропейского уровня. Однако если сравнивать стоимость аренды с уровнем доходов наших граждан, то московские квартиры дешевыми все же не назовешь.
Дорогое «дешевое» жилье
Этим во многом и объясняется то, что наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры эконом-класса. Арендные ставки в данной категории жилья зависят в первую очередь от местоположения, типа сдаваемого жилья, обстановки и ремонта в квартире. При этом продажная стоимость квартиры на размер арендной платы никак не влияет. «При том что в последние два года рынок купли-продажи рос стремительно, резко увеличивались цены, стоимость аренды в 2003 и 2004 годах росла медленными темпами — в среднем на 10–15% в год. Самый высокий рост стоимости аренды жилья эконом-класса пришелся на 2002 год, когда цены в данном секторе повысились на 50%.
Красиво жить не запретишь
Превышение спроса над предложением наблюдается и в сегменте жилья бизнес-класса. Сегодня многие люди стремятся не просто найти самый выгодный в денежном отношении вариант, но и наиболее комфортное жилье, с качественным ремонтом, в районе с развитой инфраструктурой и удобной транспортной схемой. В ближайшем будущем, по прогнозам специалистов, все более востребованными на рынке аренды будут квартиры в элитных домах и домах бизнес-класса. Те, кто приобретает сегодня квартиры, чтобы сдавать их в аренду, в основном делают выбор в пользу домов средних и дорогих ценовых категорий. В связи с этим, видимо, снять дешевую квартиру в типовом доме в скором времени станет еще сложнее.
Не в полной мере удовлетворяется спрос и на самое дорогое жилье. К этой категории относятся квартиры в элитных комплексах с охраняемой территорией, подземным гаражом, евроремонтом и дорогой мебелью.
Добро пожаловать «в тень»
На рынке сегодня можно найти варианты, рассчитанные на самые разные финансовые возможности и пожелания к временному жилью — от относительно недорогой небольшой квартиры в типовом доме до элитных апартаментов с видом на Кремль. Также можно отметить и постепенное исчезновение сезонности на рынке аренды. Последние два года существенной разницы между арендными ставками летом и в другие сезоны не наблюдается. Это связано с очень высоким спросом, который пока сильно опережает предложение.
Еще одной немаловажной тенденцией, которой ознаменовался ушедший год, стало «закрытие» части рынка и переход в «теневую сторону». Многие владельцы квартир и раньше предпочитали искать клиентов «через знакомых», не обращаясь к риэлторам, а официально регистрировали договор аренды в жилищных организациях и вовсе единицы. Теперь же число «теневых» арендодателей только увеличилось, люди боятся не только контактировать с государственными учреждениями, но и обращаться к риэлторам.
Они стали бояться официально сдавать жилье. В разной мере это коснулось всех категорий квартир — дорогих в меньшей степени, а вот бабушки и дедушки, которые жили за счет сдачи своего не слишком комфортабельного жилья внаем, испугались больше всех. Теперь многие из них расклеивают объявления на столбах в полной уверенности, что обращение к риэлторам повлечет за собой предоставление сведений в налоговую инспекцию. В связи с этим был отмечен некоторый спад предложения квартир, хотя на самом деле меньше сдавать их не стали, просто довольно значительная часть рынка ушла «в тень».
Готовьте ваши денежки
Какие еще новшества принесет нам принятие новых законов и введение более жестких санкций за сокрытие доходов — можно пока только догадываться. Пока риэлторы солидарны в одном: цены на аренду жилья в Москве будут расти, поскольку интерес к этой услуге остается постоянным.
хозяева обычно уезжают на дачу и сдают жилье на сезон), и цены немного упадут. Но в сентябре стоимость аренды опять вырастет — теперь уже процентов на 30–40.
Так или иначе, надеяться на то, что временное жилье начнет дешеветь, в обозримом будущем не приходится.
Лето: время снимать квартиру.
Автор: admin. Рубрика: Аренда квартир в Москве
Когда в Москве наступает сезон для наиболее выгодной аренды жилья
Лето традиционно считается удачным временем для поиска съемной квартиры. Цены на аренду ниже, людей, желающих снять угол, меньше – словом, есть из чего выбирать и на чем сэкономить. Но главная примета теплого времени года – появление на рынке так называемых летних квартир. Стоят они, как правило, до 600 долларов, но сдаются обычно не более чем на 3–5 месяцев.
Сдают такие квартиры москвичи, которые перебираются на лето за город и не хотят, чтобы их жилплощадь простаивала. Дачники, наверное, главные возмутители спокойствия, занимающиеся демпингом среднерыночных цен. И хотя пик летних предложений приходится на апрель–май, снять вполне приличное жилье можно и в июне.
Конкурентов не будет
Сезонные квартиры сдаются или целиком, или лишь одна-две комнаты. Арендуют их в основном родители с детьми-абитуриентами из других городов, гости столицы, приезжающие посмотреть Москву, иностранцы – командированные и туристы. Цены на «летнее» жилье обычно на 5–10% ниже среднерыночных, ведь сдаются они на короткий срок.
Правда, в базах данных некоторых риелторских компаний можно найти и более дешевые варианты – например, однокомнатную квартиру всего за 550 долларов в месяц. Такие предложения, конечно, влияют на рыночную ситуацию: снижаются средние цены на аренду квартир, уравновешиваются спрос и предложение в сегменте недорогого жилья. Впрочем, изменения эти – лишь сезонное явление. Уже в конце августа арендные ставки вновь начинают ползти вверх. Так происходит каждый год, но этой осенью риелторы не обещают слишком большого скачка цен на московские квартиры. Так что и тем, кто подыскивает жилье на длительный срок – до года, – стоит озаботиться поиском уже сегодня. Шансов найти недорогую квартиру будет больше.
Лето – действительно лучшее время для съема квартир. По той простой причине, что конкурентов у вас будет меньше. Если обычно спрос на самые востребованные 1-комнатные квартиры превышает предложение в 7–10 раз, то сейчас всего в 3–5 раз. Так что у клиентов есть возможность большего выбора. Что касается цен, то 1-комнатные сейчас дешевле на 3–5%, 2-комнатные дешевле сейчас приблизительно на 7%, а 3-комнатные – на 10%. Поэтому клиентам выгоднее заключать долгосрочные договоры».
Квартира срочно ищет жильца
Если не брать во внимание «летние» квартиры, то ситуация на рынке аренды следующая. По данным компаний, средняя стоимость типовой 1-комнатной квартиры сейчас составляет 850 долларов в месяц, 2-комнатную квартиру можно снять в среднем за 900–1000 долларов в месяц. Аренда же «трешки» обойдется в 1200 долларов.
Самое дорогое жилье – в Центральном округе, где разброс цен впечатляет: от 5000 до 8000 долларов в месяц за 1-комнатную, от 5500 до 12 000 – за 2-комнатную и от 8000 до 20 000 за апартаменты из трех комнат. На втором месте по дороговизне съемных квартир – Юго-Запад. Там минимальная ставка составляет 450 долларов в месяц за «однушку», но чтобы найти такую квартиру, надо очень постараться. Максимальная же цена юго-западной однокомнатной квартиры – 1600 долларов. «Двушки» и «трешки» там идут от 500–600 в месяц, но цена может доходить и до 9 тыс. долларов. Остальные районы Москвы сравнялись по арендной плате.
Но спросом пользуется далеко не все из того, что представлено на рынке. Хотя сегодня предлагаются квартиры на любой вкус и кошелек, самые популярные из них – те, что будут обходиться не дороже 600 долларов в месяц. Более качественные и дорогие не так быстро находят нанимателей. На две квартиры стоимостью от 600 до 1000 долларов в лучшем случае находится только один арендатор. В сегменте же от 1000 долларов варианты самые разные, и клиенты с высокими доходами достаточно быстро подбирают себе квартиру по душе.
Наиболее востребованными остаются недорогие 1-комнатные квартиры недалеко от метро. На всех желающих их явно не хватает. А вот 2-комнатные представлены широко, но только половина из них находит жильцов. Перенасыщен предложениями и рынок 3–4-комнатных квартир, спрос на которые в 5–10 раз меньше предложения. Тем не менее и их снимают: артисты, бизнесмены, иностранные компании для сотрудников своих московских представительств».
Чем ближе «подземка», тем выше цена
В России, в отличие от европейских стран или Америки, пустых квартир сдается в аренду не меньше, чем меблированных. Это за границей дом или апартаменты
обычно сдают, что называется, «под ключ», там хозяева оставляют даже постельное белье и посуду. У нас же довольно большой процент меблированных квартир только в дешевом сегменте. Правда, хозяева оставляют своим постояльцам старую «бабушкину» мебель. Те же, кто снимает жилье подороже, нередко подыскивают пустую квартиру – чтобы иметь возможность вначале сделать в ней ремонт, а потом и обставить на свой вкус. В элитном сегменте также больше и предлагают, и снимают пустых квартир. Сейчас на рынке много предложений в новостройках – со свежим ремонтом, но опять же без мебели. Хозяева, таким образом, дают нанимателям возможность самим обставить квартиру.
Самое интересное, что наличие или отсутствие шкафов, кровати, стола, дивана, кресел и прочей обстановки практически не влияет на арендную плату. Кто-то ищет квартиру с мебелью, а кто-то без – и каждый товар находит своего покупателя. «Квартира все равно сдастся, так как многие заинтересованы как раз в пустой площади. Качество отделки, мебели и наличие бытовой техники влияют на стоимость более дорогих квартир – 800–1000 долларов и выше, в домах бизнес-класса и элитных, – считает Гульнара Рахмангулова. – Для их постояльцев важно, есть ли в доме паркинг и свободные места под парковку, какой статус у дома, кто в нем живет, какие планировка и метраж, есть ли Интернет и собственная инфраструктура».
Если же брать стандартные типовые квартиры, то их цена зависит прежде всего от района и близости дома к метро. Если станция метро рядом, то стоимость квартиры сразу возрастает на 20–30%. Потом клиент уже оценивает саму квартиру, ремонт, мебель, куда выходят окна (во двор или на дорогу). Далее в шкале ценностей следуют неспаренный телефон, обилие магазинов, школ и детских садов в округе, близость дорожных развязок, парков или зеленых массивов.
Обращают внимание и на сам дом. Сегодняшние арендаторы не жалуют дома старой постройки – пяти- и девятиэтажки с их неудобными малометражными квартирками. Теперь выбирают дома повыше. Ведь если это как минимум 14-этажная башня, то, скорее всего, построена она недавно, а значит, в квартире будут большие кухня и балкон, просторная комната и современный санузел, а в самом доме – чистый холл, скоростной лифт и консьерж.
Можно ли сдать в аренду заложенную квартиру?
Автор: admin. Рубрика: Как выгодней сдать квартиру
Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.
С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по ипотечным программам будет в несколько раз больше.
Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10–15 лет. За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами – дело новое.
Насколько все непросто
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. «Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий – перекредитование – применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца»,- говорит Апрелев.
С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с «ипотечной» квартирой далеко не так просто. «В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации».
Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер: «Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность – досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру».
Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту – значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита – практика распространенная, «часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения».
Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, «теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике – большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было». «Позицию банков понять можно,- продолжает он.- Закон – и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы – в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах». По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают – дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.
Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам Константина Апрелева, если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду – хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.
Остается только завещать
Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк – ее завещать. «Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными»,- говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.
Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. «Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество»,- предупреждает Наталья Шелковая.
Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай – продаже) заложенного имущества пока нет. «Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене»,- говорит она.
Нужен ли посредник
Автор: admin. Рубрика: Аренда квартир в Москве
Узнайте о нашем агентстве больше, не исключено, что свой выбор вы оставите здесь. Мы надежные партнеры.
Владельцы квартир и потенциальные квартиранты чаще всего ищут друг друга через знакомых, иногда (теперь все реже) – по объявлениям и в 30% случаев – через агентства. Нежелание обращаться к риелторам сторонами объясняется по-разному. Так, владельцы квартир боятся выйти из тени. Напомним, что по закону арендодатели должны платить 13-процентный налог на прибыль и НДС в размере 18%, и риелторы не имеют права скрывать информацию о них от налоговых органов. Арендаторы, в свою очередь, пытаются обойтись без агентов, чтобы не отдавать им в качестве комиссионных месячную ставку аренды.
Но в любом случае сторонам лучше зафиксировать все договоренности в письменной форме. Юрист Михаил Михаил Колесников рассказал: “Если в договоре найма не написано о возможности сдачи квартиры в субнаем, наниматель не имеет права это делать. В случае нарушения этого пункта собственник квартиры может попросить новых жильцов покинуть помещение и предложить все разногласия решать с теми, кто сдал жилплощадь в субнаем».
Ознакомьтесь с договором аренды и узнайте больше о том, зачем нужен договор аренды.
Нелишне прописать в договоре обязательства квартиранта отремонтировать квартиру, если в момент проживания с ней что-нибудь случилось: например, домашние животные погрызли мебель. В свою очередь, арендатор должен потребовать зафиксировать в договоре все условия по оплате квартиры – в этом случае хозяин не сможет поднимать цену, когда ему вздумается.
Если квартира все-таки сдается через агентство, владельцу квартиры имеет смысл заключить дополнительный договор доверительного управления, в котором описаны все условия найма, выдвигаемые хозяином. Квартиры, находящиеся в доверительном управлении, застрахованы от пожара, залива водой, взрыва газа и противоправных действий третьих лиц. Финансовую и имущественную ответственность в таком случае несет агентство недвижимости, оно же будет разбираться с любыми проблемами.
Сколько стоит чужая квартира
Автор: admin. Рубрика: Аренда квартир в Москве
Приценитесь на нашем ресурсе, посмотрите нашу квартирную базу, воспользуйтесь удобным поиском по интерактивной карте метро.
По оценкам риелторов, сегодня каждая десятая семья москвичей сдает квартиру внаем. Суммарный доход от рынка аренды в столице оценивается примерно в 2 млрд. долларов в год. Самыми востребованными на рынке аренды недвижимости считаются однокомнатные квартиры в домах типовой постройки рядом со станцией метро. Минимальная арендная ставка (800 долларов в месяц) распространяется на квартиры с видом на МКАД. За такие деньги квартирант получает меблированную малогабаритку с минимальным набором бытовой техники (холодильник и плита). За наличие телефона могут попросить дополнительно 50 долларов в месяц.
Около 850 долларов в месяц придется платить за однокомнатную квартиру на востоке и юго-востоке Москвы. Такая же квартира, но поближе к центральной части города будет расти в цене в зависимости от района. Так, наиболее престижными являются юго-западная и западная части города. Здесь аренда “однушки” стоит на 70-80 долларов дороже. Например, за 1200 долларов можно снять квартиру с мебелью в районе станции метро “Беляево” или “Фили”.
В центральном округе самая дешевая однокомнатная квартира сдается за 1500 долларов в месяц. В пределах Садового кольца уже иной порядок цен. Во-первых, здесь сдается мало однокомнатных квартир. Во-вторых, владельцы берут доплату за престижность района. В-третьих, квартиры в центре, как правило, отремонтированы, напичканы бытовой техникой, в них установлен кондиционер, есть спутниковое TV, новая мебель. Ставки аренды колеблются в диапазоне 1800-2200 долларов. Если в доме есть охрана, ставка автоматически повышается на 1000-2000 долларов. В элитных жилых комплексах однокомнатные квартиры-студии сдаются и по 11 200 долларов.
Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры, по словам риелторов, по большей части являются сезонным товаром. Спрос на них повышается с началом учебного года у студентов, когда такая квартира снимается вскладчину. Многокомнатные квартиры пользуются спросом и у иногородних рабочих, которые тоже арендуют жилье на несколько человек. В зависимости от района ставки варьируются от 1500 долларов (на окраинах Москвы) до 2000-2500 рядом с метро и поближе к центру.
Впрочем, такие квартиры снимают и молодые семьи москвичей с детьми (в том случае, если они не хотят жить с родителями, а на покупку собственного жилья денег пока не хватает), а также сотрудники иностранных компаний. Самые высокие ставки зафиксированы опять же в центре: за “двушку” – 12 000, за “трешку” – 20 000 долларов в месяц.
В последнее время наблюдается значительное увеличение количества качественных объектов на рынке аренды, в результате по сравнению с началом прошлого года прирост цен на сдаваемое в аренду жилье составил примерно 10-15%. Кроме того, многие владельцы квартир перевели цены из доллара в евро, что также сказалось на росте арендных ставок. Впрочем, на данный момент лишь 5% арендаторов готовы платить за наем жилья в европейской валюте.
По каким параметрам можно узнать сколько стоит ваша квартира, какие максимально извлечь выгоду от аренды квартиры в Москве, узнайте, прочитав статьи, опубликованные на нашем ресурсе.
Как снять квартиру без посредников?
Автор: admin. Рубрика: Аренда квартир без посредников
Стандартная комиссия агента – 100% от стоимости месяца аренды квартиры. Для тех, кто снимает элитное жилье, несколько тысяч долларов – пустяк, а для обычных жителей мегаполисов, переплата такой суммы – значительный потеря для семейного или личного бюджета.
Найти сегодня квартиру самому очень сложно. Большинство объявлений, которые вы видите в Интернете, газетах, да и на фонарных столбах делаются агентами, хотя внешне отличить агентское объявление от частного практически не возможно.
Как же снять жилье самому без привлечения агента?
Знакомые
Начать поиски квартиры следует с опроса всех знакомых, есть ли у них квартиры, которые они собираются сдать, но не знают, кому. Конечно, шансы найти походящее жилье очень невелики. На одного арендодателя найдется добрый десяток друзей, родственников и родственников друзей, которые мечтают снять жилье без посредников. Далеко не факт, что в качестве квартиросъемщика выберут вас.
К тому же, владелец квартиры предпочтет сдать её незнакомому человеку, но дороже. Да и выгнать его будет гораздо проще. А некоторым и вовсе неловко получать деньги с друзей, но и доход терять не хочется.
Поиск в Интернете
Более 90% сообщений, которые публикуются на различных сетевых ресурсах в рубрике «аренда квартир» или даже «аренда без посредников», написаны именно агентами т.е. посредниками. На других сайтах объявлений агентов – 100%. Квартиру действительно без посредников от прямых арендодателей можно найти неформальных ресурсах: форумах, социальных сетях и в блогах. Агенты есть и здесь, но не пытаются скрыть свою деятельность, а сразу называют размер комиссии.
Вот только те, кто размещающие свои объявления прекрасно знают реалии рынка и плату требуют соответствующую: нисколько не ниже среднерыночной, а зачастую даже выше.
Газеты
Это один из самых неэффективных способов. Почти все объявления – происки агентов. Большинство арендодателей не платят налоги с дохода, а посему стараются его не афишировать. Да, конечно, шквала звонков от посредников вам избежать вряд ли получиться.
На столбе
Кончено, можно и самому попробовать расклеить объявления в том районе, где вы хотите найти жилье. Правда, если вы решили заняться этим, то готовьтесь потерять на поиски не один день, а то и неделю, потому что ограничиваться десятком листовок не имеет смысла. Лучше всего сделать «массовую информационную атаку» и расклеить не минимум двести объявлений на подъездах, разных домах и дворовых досках объявлений.
Велик соблазн наклеить свои листовки в людных местах, таких как метро и автобусные остановки, но делать этого не стоит – данный способ малоэффективен. Люди в таких местах не тратят время на чтение рекламных объявлений, потому что большинство из них сделаны мошенниками, которые предлагают баснословные заработки и «работу в офисе с людьми и документами». Да и продолжительность жизни объявления будет крайне мала: через пару часов его может убрать дворник, или новый расклейщик заклеет его другим объявлением.
Кроме этого, расклеивать объявления в метро нельзя: можно нарваться на очень неприятный разговор с сотрудником милиции или даже заплатить штраф. Не стоит писать текст от руки на листовках. Дело в том, что такие способы применяют агентства-мошенники и они уже всем надоели.